1. 공실 상가 등 집합건물 공실의 문제
집합건물이란 아파트, 오피스텔, 주상복합등 각 호실마다 개별등기되고 각각 다른 소유자가 소유할 수 있는, 개별 부동산으로 거래되는 부동산을 말합니다.
수도권의 아파트의 경우 주변보다 조금만 시세를 낮추어도 공실이 발생하지 않아서 큰 문제가 없지만, 상가나 오피스텔의 경우에는 하나의 건물이 통째로 비어있는 경우도 종종 볼 수 있습니다.
이렇게 내가 소유한 집합건물에 임차인이 없어서 공실인 상태라면 무엇이 문제가 될까요? 바로 관리비와 세금입니다.
공실이라 아무도 사용하지 않은 호실이라도 공용관리비는 납부해야 합니다. 공용관리비를 납부하지 못하면 관리사무소에서 소유자에게 관리비 청구 소송을 하는 일도 무척 흔합니다.
만약 잘 알아보지 않고 이런 집합건물을 매수하였다가 기존에 체납한 관리비가 있다면 매수인이 기존에 체납되어 있던 관리비까지 납부하여야 합니다.
부동산을 보유하고 있으므로 보유세도 부담하여야 합니다.
2. 마땅한 해결방안이 없습니다
상권이 완전히 죽어서 계속 공실인 상가를 보유하고 있다면 마땅한 해결방안이 없어서 큰 문제가 될 수 있습니다. 관리비를 체납하더라도 계속 소송이 들어오고 연체료까지 부담해야 하며, 세금도 계속 부담하여야 합니다.
매도하고 싶어서 아무리 가격을 낮추어도 사겠다는 사람이 없습니다.
기획부동산을 통해 지분으로 토지를 매수한 경우, 해당 지분만 매수하려는 사람이 없으니 거래가 불가능하지만, 토지의 경우 매달 관리비가 발생하지는 않습니다.
차라리 소유권을 포기하고 싶지만 포기할 수 있는 방법이 없습니다. 집합건물 소유권을 포기하려면 내가 포기한 부동산이 국가의 소유가 되도록 국가와 함께 신청해야 하는데, 이미 몇년간 공실인 상가를 국가에 기부하겠다고 해도 나라에서 받아주지 않습니다.
그렇기 때문에 더더욱 이러한 물건을 잘 알아보지 않고, 그저 헐값같아 보인다고 매수하면 평생 그 고통의 굴레에서 빠져나오지 못하게 됩니다.
3. 부동산 소유권 포기방안에 대한 법제화 마련될까
급속한 출산률 감소로 인구절벽을 앞두고 있는 우리나라는 향후 수십년 뒤에는 지방에 공실 부동산 문제가 발생할 가능성이 큽니다.
개인소유의 단독명의 토지나 건물이 아닌 집합건물이라면 그 관리 문제가 심각한 사회문제가 될 수 있습니다.
우리보다 먼저 인구감소를 겪고 있는 일본의 경우 소유권 포기나 소유자가 불분명한 토지를 활용할 수 있는 법제를 마련한다고 합니다.(https://www.mk.co.kr/economy/view.php?sc=50000001&year=2018&no=340890)
(https://www.krihs.re.kr/gallery.es?mid=a30701010000&bid=0036&tag=&b_list=10&act=view&list_no=25854&nPage=1&vlist_no_npage=0&keyField=&keyWord=&orderby=)
우리나라에서도 그러한 법제가 마련되려면 아마도 일본처럼 인구감소 문제가 현실화되어야 하지 않을까 생각합니다.
4. 공실 상가 등으로 고통받고 있는 경우
누군가 이 공실 상가를 사가지 않아 평생 고통받았다면, 자식들은 이런 부동산이 상속되지 않도록 상속포기나 한정승인 절차를 알아보는 것이 좋습니다
공실 상가의 관리비 부담에도 아무런 영향이 없는 사람은 아무런 재산이 없는 신용불량자 뿐입니다.
모든 재산거래는 위험을 동반하는 것이지만 그래도 최대한 많이 알아보고 조심해서 평생 후회로 남을만한 거래를 하지 않도록 주의하시기 바랍니다.