1. 수원지방법원 2022타경8947 사건개요
광교호반마을21단지 24평 아파트가 경매물건으로 나와있습니다
감정평가액은 6억3천만원인데 계속 유찰되어서 최저매각가격이 1억5천만원근처까지 내려왔습니다.
네이버 부동산 매물로는 3층 급매가 6억3천만원 호가로 나와있는데 위의 경매사건은 왜 계속 유찰되었을까요?
2. 근저당권은 매각 후 소멸됩니다
법원의 매각물건명세서를 보겠습니다.
최선순위 설정 : 2022. 6. 7. 근저당권
임차인 전입신고 : 2021. 8. 17.
임차인 확정일자 : 2022. 6. 14.
임차인 배당요구일자 : 2022. 11. 22.
부동산 등기부 상 근저당권 채권최고액은 315,600,000원입니다. 근저당권자는 채무자가 빚을 갚지 않으면 경매를 신청할 수 있습니다. 그리고 경매 매각대금에서 근저당권은 다른 후순위 채권보다 우선적으로 배당을 받게 됩니다. 만약 매각대금이 낮아 해당 근저당권자가 자신이 빌려준 돈을 전부 돌려받지 못하였더라도 근저당권은 소멸됩니다.
그러므로 위 아파트가 3억원 보다 낮은 가격에 낙찰되더라도 이 근저당권은 소멸됩니다.
다음은 임차권에 대해 확인해야 합니다. 매각물건명세서를 보면 확정일자를 최선순위 근저당권 보다 나중에 받았습니다. 흔히 실수하기 쉬운 부분입니다.
이미 두 차례 최고가 매각허가결정이 있었으나 대금을 지급하지 않고 보증금을 포기한 데에는 이런 이유가 숨겨져 있는 것입니다.
3. 대항력 있는 임차권
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
대항력이란 무엇일까요?
대항력을 설명하려면 물권과 채권에 대한 간략한 설명이 필요합니다. 대표적인 물권인 소유권이나 저당권의 경우 내가 그러한 물권을 가지고 있다면 다른 모든 사람들에게 나의 권리를 주장할 수 있습니다. 반면 채권은 A와 B사이의 계약에 따라 발생한 권리를 말합니다. 때문에 A는 B에게만 권리를 주장할 수 있고 C에게는 주장할 수 없습니다.
주택 임대차는 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에 의한 채권관계입니다. 그래서 당사자를 제외한 제3자에게 주장할 수 없는 것인데, 주택임대차보호법은 제3조제1항을 통해 해당 주택을 인도받고, 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여도 효력을 갖는 “대항력”을 부여한 것입니다.
잘 읽어보시면 “주택의 인도”와 “주민등록”이면 대항력이 생깁니다. 확정일자는 대항력 발생조건이 아닙니다(확정일자는 우선변제권의 요건).
이 아파트에는 2021년 이사를 와서 전입신고를 한 임차인이 살고 있었고, 아파트의 소유자는 2022. 6. 7. 돈을 빌리고 근저당권을 설정하였습니다. 부동산등기부에는 2022. 11.경 임의경매가 등기되었습니다. 몇일 뒤 임차인은 배당요구를 하였습니다.
임차인이 경매대금에서 보증금을 돌려받겠다고 배당요구를 하였는데, 만약 경매대금이 보증금보다 낮다면 어떻게 될까요?
주택임대차보호법
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
보증금을 모두 돌려받지 못한 임차권은 소멸되지 않습니다.
즉, 근저당권의 피담보채권이 경매대금으로 배당되고 남은 금액이 있다면 임차인에게도 배당이 이루어지겠지만, 보증금을 모두 돌려받지 못한 임차권은 소멸되지 않으므로 낙찰자가 인수하게 됩니다.
그러므로 이 경매사건에 입찰하려면 보증금을 인수하는 것을 전제로 하더라도 낙찰받을 만한 가격에 하여야 합니다