중도금 대출을 갚지 못하면 어떻게 될까

1. 서론

부동산 경기가 하락하면서 전세를 맞추지 못하거나, 생숙처럼 잔금대출한도가 급격히 줄어들거나 다양한 이유로 분양 당시 받았던 중도금 대출을 갚지 못하게 되는 경우가 있습니다.

중도금 대출을 갚지 못하면 당장 신용불량자가 되는 걸까요?

2. 중도금대출구조

중도금 대출역시 다른 대출과 똑같이 아파트, 오피스텔, 생숙 등을 분양받은 수분양자가 채무자가 되어서 금융기관과 대출계약을 체결하는 것입니다

그리고 중도금 납부 스케줄에 따라서 이 금융기관이 직접 중도금을 회차에 맞게 납부하게 되는 것이지요. 그래서 수분양자가 대출받은 돈을 직접 만지게 되는 일은 없습니다.

중도금 대출은 별다른 담보 없이 진행되는데, 그것이 어떻게 가능할까요?

바로 채무자가 중도금을 상환하지 못하면 대출금을 금융기관으로부터 직접 지급받은 시행사 및 건설사가 금융기관에 채무자(수분양자) 대신 대출금을 상환하여 주기로 연대보증을 서기 때문입니다.

3. 수분양자(채무자)가 중도금 대출을 상환하지 못할 때 벌어질 수 있는 시나리오

(1) 금융기관이 채무자에게 대출금 반환 소송을 한다

일반적으로 전세보증금이나 잔금 대출을 받아서 중도금대출을 상환하는 것이 예정되어 있는데 전세가 안나가거나 잔금 대출을 못받게 되면 중도금 대출을 상환 할 수가 없습니다.

그러면 중도금 대출을 실행한 금융기관은 채무자를 상대로 지급명령/민사소송을 제기하여 대출금을 상환하라고 할 수 있습니다.

그러나 실제로 금융기관이 채무자들을 상대로 소송을 하는 경우는 많지 않습니다. 연대보증인이 있기 때문입니다.

(2) 시행사/건설사가 중도금 대출금을 대신 상환하고 수분양자에게 구상금청구 소송을 한다

가장 가능성이 높은 케이스입니다. 일단 연대보증을 하였기 때문에 영업을 계속하여야 하는 시행사/건설사 입장에서는 보증을 한 중도금 대출금을 금융기관에 상환하여야 합니다.

그 대신 중도금 대출을 대신 갚은 시행사/건설사는 원래 채무자인 수분양자에게 자신이 대납한 돈을 달라고 구상금 청구를 하게 됩니다.

수분양자는 자신이 받은 대출금을 대신 갚아준 연대보증인(시행사/건설사)의 구상금 청구에 맞설 방법이 없습니다. 빌린 돈이나 다른 사람이 대신 갚아준 돈은 어쨌건 갚아야 하기 때문입니다.

그런데 만약 애초에 분양계약에 문제가 있었다면 어떨까요?

수분양자가 분양계약에 문제가 있어서 계약을 취소하겠다고 한다면?

부동산 가격이 계속 올라가고 있는 상황이 아니라면 순순히 분양계약을 해제해주는 시행사는 없을 것입니다.

당연히 이 경우에도 소송이 진행됩니다

(3) 수분양자가 분양계약 해제소송을 제기한다

수분양자가 받은 중도금 대출은 수분양자를 거치지 않고 보통 금융회사에서 시행사로 직접 지급되었습니다.

그런데 수분양자가 시행사를 상대로 분양계약 해제소송을 제기해서, 만약 수분양자가 승소한다면, 즉 분양계약에 문제가 있어서 해제가 된다면, 결국 중도금 대출은 시행사(또는 연대보증인)가 책임을 져야 합니다.

만약 수분양자가 패소한다면 어떻게 될까요? 수분양자는 원래 갚아야 하는 중도금 대출을 갚아야 하는 것이고 소송이 진행되는 기간 동안 대출을 갚지 않았기 때문에 연체이자와 소송비용도 부담하여야 합니다.

그러나 바꾸어 생각한다면, 결국 경제적으로 중도금대출을 상환할 능력이 없는 수분양자는 “소송기간동안 발생하는 연체이자와 소송비용”을 걸고 분양계약 해제소송을 제기해볼까 하는 생각을 하게 됩니다.

일단 해제 소송이 진행중인 상황이라면 해제가 되는지 안되는지 따져보지 않고 구상금을 주어야 한다고 판결을 할 수 없기 때문입니다.

수분양자가 현재 돈을 갚을 경제적 능력이 없더라도 판결이 확정되어 신용불량자가 되기 전까지 시간이 생기게 됩니다. 그 사이에 돈을 마련할 다른 방도를 찾을 수도 있습니다. 많은 수의 수분양자가 집단소송을 진행한다면 시행사에서 분양대금을 조금 깎아주는 조정을 할 여지도 있습니다.

(추가) 계약금 문제

위에서 패소시 중도금 대출금에 대한 연체이자와 소송비용을 부담한다고 하였는데 계약금 등 다른 문의가 있어서 소송결과를 다시한번 정리해보겠습니다.

분양계약 해제소송 승소시 -> 분양계약 해제됨 -> 내가 낸 계약금 돌려받음 + 중도금대출채무 없음 + 소송비용 돌려받음

분양계약 해제소송 패소시 -> 분양계약 유효함 -> 구상금(중도금) + 잔금 내야함 + 소송비용도 부담 -> 못내면 재산에 (가)압류 등 진행됨 -> 그래도 못내는 경우 시행사에서 분양계약 해제 -> 내가 낸 계약금 몰취됨

(4) 분양계약 해제소송 승소가능성은 일반적으로 매우 낮습니다

여러가지 기대이익을 따져서 소송을 진행하기에는 생각보다 분양계약 해제소송에서 승소하는 것은 무척 어렵습니다

그러니 충분히 승산이 있다는 변호사 상담을 들었다고 하더라도 믿지 말고 내가 반드시 소송을 해야 하는 상황인지를 먼저 생각해보아야 합니다.

(5) 모두에게 해피엔딩은 부동산 가격이 올라가는 것입니다

관련된 모든 사람들에게 해피엔딩으로 끝나려면 사실 분양받은 부동산의 가격이 올라가면 됩니다. 그러면 오히려 시행사는 해제 한다고 하고 수분양자는 해제하지 말아달라고 하게 되겠지요. 부동산 가격이 올라가니 중도금 대출금을 상환하기도 쉬워지게 됩니다.

부동산 가격이 급격하게 오르내리면 그 과정에서 많은 사람들이 좋게도 나쁘게도 큰 영향을 받게 되는 것 같습니다.