1. 전세계약 시 반드시 해야하는 두가지 : 확정일자 전입신고
전세나 반전세, 월세로 계약을 하면 보증금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자가 필요하다는 것을 알게 됩니다
그런데 대체 전입신고 확정일자 이게 왜 필요하고 왜 중요한지?
대항력이라는게 대체 무엇이고 왜 필요한지?
쉽게 설명을 들을 수가 없습니다. 설명을 읽어봐도 쉽지가 않고 이해도 잘 가지 않습니다.
그래서 오늘은 임대차에서 중요한 개념들을 최대한 쉽게 설명해보겠습니다.
2. 주택임대차보호법의 탄생 배경
주택임대차보호법은 1981년 제정되었습니다.
주택임대차보호법이 생기기 이전에 임대차 관계는 민법만 적용되었습니다. 민법에도 임대차에 대한 챕터가 별도로 있습니다.
오늘은 대항력 관련 얘기만 하려고 하니 그 부분에 한정해서 얘기하면,
민법 제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
민법에서는 임대차 관계가 있다는 것을 부동산 등기부등본에 기재하여 제3자에게 이 부동산에 임대차관계가 이미 있다는 것을 알리고 제3자에 대해서도 효력(대항력)이 생길 수 있게 이미 규정이 있었습니다.
그러나 등기는 임대인의 협조가 없으면 사실상 불가능으로 임차인 단독으로는 할 수 없었고, 제621조 제2항에 나오듯이 등기한 때부터는 제3자에게 효력이 있지만, 등기를 하지 않으면 제3자에게는 효력이 없습니다.
제3자에게 효력이 없다는 의미가 뭔지 알기 위해 예를 들어보면,
어떤 부동산에 임대차 등기가 이루어지지 않은 상태에서(제3자에게 효력이 없는 상태에서) 다른 사람이 부동산소유자(임대인)에게 돈을 빌려주고 근저당권 설정등기를 했다고 합시다.
이후에 만약 임대인이 돈을 갚지 않으면 근저당권자가 해당 부동산을 경매로 넘겨버립니다.
그러면 경매로 이 부동산을 낙찰받은 사람이 경매대금을 납부하고, 그 돈에서 근저당권자가 돈을 돌려받게 되는데, 부동산을 낙찰받은 사람은 임차인에게 이제 내 집이니 나가라고 합니다.
임차인은 “보증금도 다 못 받았다” 라거나 “내 계약기간이 아직 한참 남았다” 얘기하겠지요. 그래도 소용없습니다. 낙찰자는 “그 얘기는 당신 임대인에게 가서 하라”고 합니다.
왜냐하면 임대차계약은 임차인과 임대인 사이의 계약이지 제3자인 낙찰자와는 상관 없는 이야기이기 때문입니다. 이런 상황을 <제3자에게 효력을 주장할 수 없다>라고 하는 것입니다.
임대인들은 굳이 등기를 해달라고 하는 임차인과는 전세계약을 하지 않고, 전세제도가 보편적인 우리나라에서는 임차인을 보호하기 위해 임차인 혼자서도 제3자에게 임대차의 효력을 대항할 수 있게 할 방법이 필요하였습니다.
그래서 주택임대차보호법이 생기면서 오늘 포스팅에서 이야기하는 대항력 등 임차인을 보호하기 위한 여러 장치를 갖추게 된 것입니다.
3. 대항력과 우선변제권
주택임대차보호법에서는 두 가지 개념이 등장하는데 바로 <대항력>과 <우선변제권>입니다. 간단히 공식으로 설명드리겠습니다.
대 항 력 = 주택의 인도(점유) + 전입신고(주민등록)
우선변제권 = 주택의 인도(점유) + 전입신고(주민등록) + 확정일자
대항력이란 나의 임대차관계를 제3자에게도 주장할 수 있다는 것, 쉽게 말하면 위 사건에서 경매 낙찰자인 주택의 새로운 소유자가 임차인인 나에게 “이사 나가라” “집을 내놓아라” 할 수 없다는 것입니다.
우선변제권은 경매로 넘어간 이 주택의 매각대금에서 비교적 높은 순위로 보증금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다.
비교적 높은 순위라고 말씀드린 이유는 만약 원래 이 집에 근저당권이 있는데도 근저당권을 없애지 않고 전세계약을 한 임차인이 있다면, 그 임차인은 근저당권자보다 후순위가 되기 때문입니다. 일반적으로 전세계약을 하시는 경우 기존 근저당권은 없애고 전세계약을 하기 때문에 이런 일이 잘 발생하지는 않습니다.
여러분들은 굳이 대항력과 우선변제권을 나누어서 공부할 필요가 없습니다. 무조건 우선변제권을 갖춰야 합니다. 그러니 주택의 점유 + 전입신고 + 확정일자를 모두 갖추어야 한다는 의미입니다. 대항력만 갖추면 부족합니다.
만약 확정일자를 받아두지 않으면 자신이 살고 있는 주택이 경매로 넘어갔을 때 원래라면 임차인보다 후순위인 사람들보다도 순위가 밀리게 될 수 있습니다. 순위가 밀리면 경매 낙찰대금으로도 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 의미입니다.
주택의 점유란 임차한 주택에 이사를 와서 살다가 보증금을 받고 다른 집으로 이사갈 때까지 계속 점유하고 있어야 한다는 뜻입니다. 혹시 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가야 하더라도 비밀번호를 집주인에게 알려줘도 안되고, 일부 이삿짐이라도 남겨두어야 합니다. 만약 보증금 돌려받기 전에 집을 집주인에게 넘겨버리면 우선변제권을 상실합니다.
전입신고(주민등록)도 마찬가지 입니다. 이사와서 전입신고하고, 이사갈때 새로운 집으로 전입신고하면 기존 집의 주민등록은 자동으로 빠집니다. 그런데 주민등록도 대항요건 중 하나이므로 보증금 받기 전에 미리 빼면 안되는 것이 원칙입니다.
여기서 원칙이라고 말씀드린 이유는… 가끔 예외적인 사정이 있어서 주민등록을 빼야하는 상황이 있는데, 그러한 경우 임차인 본인의 주민등록을 이전하더라도 같이 사는 배우자나 자녀의 주민등록은 꼭 남겨두어야 보증금을 지킬 수 있습니다.
그리고 확정일자는 전입신고하러 주민센터에 방문한 김에 동시에 받으면 됩니다. 임대차계약서 원본을 가져가시면 주민센터에서 당일 날짜<확정일자>를 찍어주는 것입니다. 주민센터 말고도 등기소에서도 가능합니다.
그렇다면 확정일자를 받으려면 이사 날이 평일이어야 좋겠지요. 요새는 전입신고를 온라인으로 하는 경우도 많지만 확정일자는 무조건 계약서 원본을 가지고 방문해야합니다. 그런데 토요일이나 일요일에 이사를 하게 되면 평일까지 기다려야하고 이삿짐 정리하고 그러다가 깜빡하고 있는 사이에 집주인 채권자가 가압류 가처분 같은 걸 걸어버리면 꼼짝 없이 내 보증금을 잃을 위기에 처하게 될 수 있습니다. 대출금 등 은행업무를 처리를 위해서라도 이사 일정은 평일에 진행하시는 것이 안전합니다.