부동산 등기부등본 보는 법 등 생전처음 부동산(전월세) 계약할 때 체크사항

1. 누구나 처음은 힘들다

누구에게나 생전 처음 부동산 계약을 할 때 어려웠던 경험이 있습니다. 보통 대학가나 직장 근처 자취방을 구하거나 신혼집을 구할 때 즈음 이러한 경험을 하게 됩니다. 공인중개사 사무실 실장님은 다 괜찮다고만 하시는데 믿어도 될지. 등기부등본은 대체 뭔지.

그래서 생전 처음 부동산 계약을 앞두고 있는 노베이스를 대상으로 체크해야할 점을 최대한 쉽고 자세하게 설명해보려 합니다.

2. 부동산 등기부등본 확인

등기부등본은 건물이나 토지의 권리관계가 공시되어 있는 장부이며 등기소에 방문하거나 인터넷(대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr))으로 천원정도 결제하면 누구나 열람 발급할 수 있습니다.

그런데 부동산 계약할 때 대체 뭘 봐야 할지 막막하실 겁니다.

먼저 부동산등기부는 <표제부>, <갑구>, <을구>로 나누어져 있습니다.

<표제부>에는 소재지번(주소) 면적 등이 나옵니다. 표제부에서는 자신이 계약하고 싶은 건물의 해당 동호수와 일치하는지를 확인하여야 합니다.

아파트 등 집합건물의 경우 각 호수 마다 소유자가 있고 그래서 각 호실마다 등기부등본이 있습니다. 그래서 해당 동호수가 맞는지 확인하면 됩니다. 다세대 주택의 경우도 각 호실마다 개별 등기부가 있습니다.

그런데 다가구주택의 경우 빌라건물 전체로만 소유권이 있는 것이고 개별 호실이 아니라 빌라건물 전체로 부동산등기부등본이 있습니다. 다가구주택의 경우에는 건물 전체가 하나의 소유권이라는 점을 기억해두세요.

<갑구>에는 소유권이 누구로부터 누구에게로 이전되었는지 혹시 가압류나 가처분이 걸려있지는 않은지 확인할 수 있습니다.

제일 마지막에 소유권이전등기 된 사람이 현재 소유자이며, 전월세 계약을 할 때는 임대인이 부동산 등기부등본에 공시된 소유자와 동일한 사람인지 신분증으로 확인해야 합니다. 당연한 이야기 같으시죠? 그런데 깜빡하고 놓치기도 하고 무슨 문제 있겠냐고 생각하는 경우도 생각보다 많습니다.

소유자 아닌 사람과 임대차 계약을 하는 경우 대리인이라고 주장하는 사람과 계약하는 경우인데요. 가급적 임대인 본인과 계약하는 것이 좋고, 만약 임대인 본인이 아니라 대리인이라면 대리권을 입증할 수 있는 위임장이 갖추어져 있어야 합니다.

보통 소유자 중개하는 공인중개사가 확인을 하지만 아무래도 큰 보증금이 오고가는 거래이니 본인이 다시한번 확인하는 것이 안전합니다.

이 외에 갑구에서 주의할 점

압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는 물건은 계약하시면 안됩니다!

어려운 계약은 신탁되어 소유권자가 신탁회사인 경우인데요. 사회초년생이나 생전 처음 계약하는 사람은 신탁등기된 물건도 그냥 계약 안하신다고 생각하십시오.

싼 물건 찾을게 아니라 안전한 물건을 찾으셔야 함을 명심하세요

<을구>에는 근저당권 같이 소유권을 제한하고 있는 권리관계가 공시되어 있습니다.

만약 을구에 근저당권, 전세권, 지상권 뭐든 지워지지 않고 그대로 남아 있다면 계약하지 마십시오. 생전 처음 계약하시는 분이 매매가와 근저당권 채권최고액 비교해서 안전하다 괜찮다 이런 말에 잘 넘어가시는데요. 본인 일이 되면 전혀 괜찮지 않습니다. 그냥 일단 뭐든 을구에 지워지지 않고 남아있으면 거르셔야 합니다.