1. 마곡 르웨스트 생숙 수분양자 400여명 집단소송 제기
마곡 롯데캐슬 르웨스트 생활형숙박시설은 생숙 논란에서 빠지지 않은 큰 단지입니다. 2021년 분양당시에 엄청난 고분양가에도 600:1이 넘는 경쟁률로 신문지면을 장식하였던 유명단지이고, 이제는 분양계약해지소송을 시작한 것으로 많은 기사가 나고 있습니다.
뉴스에 의하면 마곡 르웨스트 생숙 분양자 416명은 지난 2024년 4월 19일 서울중앙지방법원에 시공사인 롯데건설과 분양대행사 태원씨아이앤디, 시행사인 마곡마이스PFV를 상대로 사기분양 계약의 취소를 구하는 손해배상청구소송을 제기하였다고 합니다.
마곡 르웨스트를 선봉으로 아마도 전국의 많은 생숙이 입주를 앞두고 집단소송이 제기될 것으로 예상됩니다.
2. 기사내용에 따른 소송의 주요쟁점
위 기사들의 내용에 의하면 수분양자들이 분양해제소송을 제기하는 이유, 즉 이 소송의 쟁점은 결국
2021년 분양 당시 ‘실거주가 가능한 대체 주거상품’으로 홍보하여 생숙을 사실상 준주택으로 불법 분양하였다는 것
그런데 롯데건설 측에서는 분양시부터 생숙을 주택용도로 사용할 수 없다고 명시하고 확인서까지 받아두었다고 합니다.
위 확인서의 내용을 보면 숙박업 신고를 하여야 한다는 점과 위반시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처하는 점, 숙박시설이라 주거용으로 사용할 수 없는 점과 주거용으로 사용할 경우 시가표준액 10/100범위 내의 이행강제금이 부과되는 점에 대하여 위 사항을 확인함이라고 표시해서 확인자의 도장을 받도록 되어 있습니다
그렇다면 수분양자들은 저 확인서에 도장을 찍고서도 왜 사기분양이라고 주장하는 것일까요?
분양을 받아본 사람들은 당첨자들이 분양계약을 어떻게 작성하는지 아마도 아실 것입니다. 수십명의 사람들이 줄을 서서 도장 찍으라고 알려주는 위치에 도장을 그냥 찍고 찍고 찍고 그렇게 한뭉치 서류를 받게 된다는 것을요. 그 정신없는 북새통에 사실 무엇을 제대로 확인하고 도장을 찍지는 못합니다. 이게 뭐냐고 물어보아도 ‘싫으면 분양계약 안받을 거냐 포기하면 다른 사람이 계약하면된다’는 무언의 눈총 내지 빨리빨리 찍으라는 압박을 느끼기 십상입니다.
르웨스트 관련 다른 뉴스기사를 살펴보면 어떤 수분양자가 “거주가 가능하고 장기 숙박 개념이라고 분양 상담 받은 내용이 자료와 녹취록으로 보관되어 있다”고 인터뷰를 하기도 하였습니다. 이러한 인터뷰에 비추어 볼 때 확인서에도 불구하고 실제로 분양당시에는 확인서와 다른 설명을 하면서 계약을 하였던 것 같습니다.
그렇다면 이 사건의 쟁점은 법원에서 확인서의 신빙성과 분양당시 거주가 가능하다고 하였던 자료와 녹취록의 신빙성을 두고 어느 쪽의 손을 들어줄 것인지 일 것입니다.
3. 뇌피셜 결과예측
소송을 결과는 아무도 예상할 수 없습니다. 그냥 일개 블로거가 뇌피셜을 적어본다면, 수분양자들이 100% 승소하기는 어려울 것 같습니다. 여기서 100% 승소라는 것은 분양계약이 사기분양으로 해제되는 걸 의미합니다. 그렇게 분양계약 자체가 해제되는 결론은 나기 어려울 것 같습니다. 아마도 수분양자들 중에서도 무조건 분양계약해제만을 바라고 소송을 하신분들은 별로 없지 않을까 조심스레 예상해봅니다.
왜 분양계약해제는 어려울 것이라 생각할까요? 그래도 확인서에 도장을 찍었기 때문입니다. 살면서 도장을 아무데나 막 찍으면 안됩니다. 꼭 기억해야합니다.
시나리오 #1 : 수분양자들 패소
수분양자들이 패소하면 어떻게 될까요? 아마도 수많은 수분양자들은 분양대금을 납부하지 못할 것입니다. 르웨스트는 면적도 일반 아파트 면적처럼 30평부터 54평까지 넓은 편이고 분양가도 대부분 10억~20억정도 됩니다. 아파트 분양을 받아도 저 분양대금을 전부 현금으로 낼 수 있는 집은 많지 않습니다. 다들 잔금대출을 받고 들어오거나 아니면 전세를 놓고 전세보증금으로 분양대금을 납부하는 것입니다.
아파트 잔금대출은 아파트 분양가의 약 70%까지도 가능하지만 르웨스트는 생숙입니다. 주거용으로 사용불가 + 이행강제금 부과 예정 + 숙박용도로만 사용시 부동산으로서의 가치하락이라는 문제점 때문에 금융기관들이 잔금대출을 분양가의 30% 수준 정도만 가능하다고 한도를 낮추고 있고 그 때문에 분양가의 40% 정도를 조달할 다른 방법이 없는 수분양자가 많은 것입니다.
전세를 주고 그 보증금으로 잔금을 납부하는 방법도 생숙에 거주가 안된다는 것 때문에 합법적으로는 불가능합니다.
그렇다면 잔금을 납부하지 못하는 수분양자들은 어떻게 될까요?
자세한 내용은
—> 이 글을 참고바랍니다
결국 잔금을 납부하지 못한 수분양자들은 계약금을 몰취당하고 분양계약을 해제당하게 됩니다.
만약 잔금을 납부하지 못하는 수분양자의 수가 얼마 되지 않는다면야 시행사 입장에서도 계약금을 몰취하고 분양계약을 해제한 후 다른 사람에게 새로 매도하면 됩니다. 그런데 만약 잔금을 납부하지 못하는 수분양자가 너무 많다면 어떻게 될까요? 게다가 생숙을 사려는 사람이 없는 상황이라면 어떻게 될까요?
수분양자가 납부한 계약금과 중도금 대출금으로 PF대출을 갚고 있던 시행사는 수분양자와의 분양계약을 해제하면 계약금을 몰취하더라도 중도금 대출금을 대신 갚아야 할 뿐만 아니라 잔금스케줄에 맞추어 PF대출도 상환해야하는 상황입니다. 분양계약 해제한 생숙을 사갈 사람을 빨리 구하지도 못하는 상황이라면 진퇴양난에 빠질 수도 있습니다. 결국 시행사와 건설사의 경제적인 여력이 소송의 승패를 가르게 됩니다.
시나리오 #2 : 수분양자들 측과 사업시행자들이 원만히 합의하여 분양가를 일부 조정하고 소취하하는 것
시행사와 건설사의 경제적인 여력이 넉넉하지 않다면, 잔금을 납부하지 못할 수분양자가 너무 많다면, 결국 시행사와 건설사 입장에서도 분양계약을 해제하고 계약금을 몰취하는 것이 아니라 차라리 분양가를 조금 깎아주더라도 어떻게든 분양대금을 납부하도록 하는 것이 유리하다고 생각할 수 있습니다. 그래서 두번째 시나리오도 가능합니다.
다만, 만약 분양가를 깎아주더라도 수분양자들이 분양대금을 어짜피 납부하지 못하는 상황이라면 시행사와 건설사가 분양대금을 굳이 깎아줄 이유가 없습니다.
소송이 진행되고 아마 그 과정에서 다양한 이유와 법리적인 공격과 방어가 이루어지겠지만 결국 이 사안의 결론은 수분양자들과 시행사/건설사의 경제적인 여건에 따라 결정될 것입니다.