1. 생활형숙박시설의 문제점
생활형 숙박시설(일명 ‘생숙’)은 취사가 가능한 주방을 갖추고 있는 숙박시설(레지던스)을 의미합니다. 애초에 숙박시설로 허가를 받은 것이라서 주택을 건설하기 위한 주차기준 등의 요건이 훨씬 널널하고, 분양가상한제, 대출제한, 전매제한 등을 전부 회피할 수 있다고 하여 한창 부동산 경기가 활황이던 2020년~2021년 경 엄청나게 성황리에 고분양가로 분양이 되었습니다.
그러나 숙박시설을 주거용 건축물로 사용하는 경우 건축법 상 불법 용도변경에 해당한다고 하여 정부에서 대대적으로 생숙을 주택으로 불법적으로 사용하는 것을 단속하겠다고 발표하였습니다.
2. 숙박과 임대(주거)의 명백한 구별기준이 있는가
숙박시설을 주거용으로 사용하는 것이 불법 용도변경에 해당해서 큰 금액의 이행강제금을 부과하겠다는 정부 발표에도 불구하고, 숙박과 임대(주거)를 어떻게 구별할 것인지에 대한 기준은 명확하지 않습니다.
단속을 하고 이행강제금을 부과하려면 어떻게 이용하면 안되는지에 대한 기준이 필요한데, 장기숙박과 전세 또는 월세계약을 구별할 수 있는 방법이 쉽게 떠오르지 않습니다. 이 때문에 지금까지도 많은 사람들이 사실상 주택처럼 거주하고 있는 것입니다.
3. 전입신고 자체를 못하지는 않습니다
주민등록법 제6조는 시장ㆍ군수 또는 구청장은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 주소나 거소(이하 “거주지”라 한다)를 가진 다음 각 호의 사람(이하 “주민”이라 한다)을 이 법의 규정에 따라 등록하여야 한다고 되어있습니다.
그러니 30일 이상 장기숙박을 하는 사람이 전입신고를 한다면 이를 못하게 할 수는 없습니다.
그러나 전입신고가 되어있다면 주거라고 판단할 근거 중 하나가 될 수 있다는 점이 문제입니다. 혹시나 숙박이 아니라 주거라고 판단되는 경우 시가표준액의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 수도 있기 때문입니다
4. 숙박과 임대를 판단할때 고려요소
결국 문제가 생기면 법원에 가게 될 것이고 그 때에 법원에서는 어떤 요소를 고려하는지를 미리 확인해보는 것은 반드시 필요합니다
생숙과 관련된 사건은 아니지만 숙박업과 부동산전대업(임대업)을 구별한 판례를 소개합니다
이 사건 영업에 관하여 부동산전대업으로 사업자등록이 마쳐진 적이 있고, 이 사건 사업장의 각 원룸에 거주하던 인도인들의 상당수는 1년 이상의 비교적 장기간 동안 해당 원룸을 사용해 왔으며, 원고는 장기간 사용자들로부터 매월 말 사용료를 징수해 왔으므로, 이 사건 영업은 부동산임대(전대)업에 해당된다고 볼 여지가 있다.
그러나 위 인정사실로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 사업장의 사용료에는 시설 및 설비 임대료뿐만 아니라 전기요금, 관리비, 가스요금과 함께 위와 같이 픽업, 통역 등의 각종 서비스의 대가 역시 포함되어 있었고, 일부 시설이용자들은 식사 요금을 포함한 사용료를 납부하였던 점, 위 사용료는 1일 단위로 계산된 점, 원고는 시설을 기준으로 사용료를 징수한 것이 아니라 시설이용자별로 사용료를 받아 왔던 점, 원고도 이 사건 재결에 대하여 이의신청을 하면서 이 사건 영업이 숙박업 등에 해당한다고 주장하였던 점, 이 사건 영업은 단기 비자를 받아 입국하는 인도인들을 상대로 하는 것으로서 원룸과 간단한 취사도구 등 편의시설을 함께 제공한 것에 불과하고 이 사건 사업장의 주거공간으로서의 기능은 불완전한 것으로 보이는 점, 시설이용자들은 원고와의 숙박계약에 기한 계약상 의무를 넘어서 민법 또는 주택임대차보호법상 임차인의 임차물 등에 대한 보존·관리의무에 상응하는 정도의 의무를 지거나 임차인으로서의 권리를 갖는 것으로는 보이지 않는 점에다가, 사용기간의 장 ·단기나 사업자등록상의 사업의 종류만으로 숙박업과 부동산임대(전대)업을 구별할 수는 없는 점, 한국표준산업분류에 의하면, 숙박업(55) 중 기타 숙박업은(5590)은 기타 숙박시설 운영업으로서 비교적 장기간 동안 숙식을 함께 제공하는 회사기숙사, 하숙업 및 기타 숙박시설을 운영하는 산업활동이 포함되고, 그 중 그 외 기타 숙박업(55909)은 약정기간 동안 식사와 숙박장소를 함께 제공하는 하숙업이나 기타 분류 안 된 숙박시설을 운영하는 산업활동을 의미하므로 비교적 장기간 동안 숙박시설을 운영하는 산업활동도 숙박업에 포함되는 반면, 숙박시설의 운영은 부동산임대업(6811)에서 제외되는 것으로 되어 있는 점 등 여러 사정에 비추어 보면, 원고의 이 사건 영업은 부동산임대(전대)업이 아니라 공중위생관리법에서 정한 신고를 필요로 하는 숙박업에 해당된다 할 것이다. 그런데 숙박업의 경우 공중위생관리법에 따라 신고를 하여야 함에도, 원고는 숙박업 신고를 하지 아니한 채 이 사건 영업을 하여 왔으므로, 이 사건 영업은 공익사업법 시행규칙 제45조 제2항에 정해진 요건을 갖추지 못하여 영업손실의 보상대상인 영업에 해당되지 않는다고 봄이 상당하다. (서울고등법원 2011. 6. 10. 선고 2011누5102 판결 [손실보상금])
헌법재판소도 위 서울고등법원 판례 등을 참고하여 아래와 같이 판단하였습니다
숙박업은 영리를 목적으로 일반 공중을 대상으로 이루어지고, 주로 단기의 사용을 예정하고 있으며, 잠을 자고 머물 수 있는 시설 및 설비 등의 서비스를 서비스 제공자의 관리 아래 계속적·반복적으로 제공하는 것을 본질적 요소로 한다는 점을 알 수 있다.
‘잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공’한다는 것은 침구, 욕실 또는 샤워시설, 창문 등 환기시설, 난방시설 등이 갖추어진 방실 및 침구, 수건 등의 세탁 또는 교환, 객실 청소 등의 서비스를 제공하는 것을 가리킨다.
숙박업은 부동산임대업과는 개념상으로 명확히 구분될 뿐만 아니라, 실제에 있어서도 시설이용자에게 제공하는 시설 및 서비스의 내용, 사용료의 산정방식과 지급체계, 시설이용기간, 시설이용자의 독자적인 점유·관리 권한의 유무, 시설에 대한 보존, 관리의무의 귀속주체, 건물의 구조, 객실의 규모와 내부설비, 시설의 운영형태, 영업의 구조와 태양 등의 사정을 고려하여 그 해당 여부를 합리적으로 판단할 수 있다.(헌법재판소 2016. 9. 29. 선고 2015헌바121, 2016헌바221(병합) 결정 [공중위생관리법 제2조 제1항 제2호 등 위헌 소원 등])
위 내용을 참고하면
- 계약서를 장기숙박계약으로 체결하고,
- 침구 수건 등의 세탁 또는 교환, 객실 청소 등의 서비스를 제공하고(시설이용자가 이용하지 않는 경우 서비스이용료 부과하지 않아야)
- 시설이용자가 독자적으로 시설을 점유하는 것이 아니라 세탁과 청소 등을 위해 숙박업자가 시설에 방문이 가능하고(시설이용자가 이용하지 않는 경우 명시적으로 서면을 받아두면 좋을 듯)
- 사용료의 산정방식을 단지 임대료 뿐만이 아니라 식사, 세탁 등 다른 서비스를 포함한 사용료를 받거나, 1일 단위로 계산하여 사용료를 받거나 시설 이용자 별로 사용료를 받는 방식으로 사용료를 정산하고
- 공중위생관리법 상 숙박업으로 신고 및 사업자등록을 숙박업으로 한다면
임대(전대)업이 아니라 숙박업으로 판단될 가능성이 높아보입니다.